ВС вкотре звернув увагу судів на умови виселення громадян при зверненні стягнення на іпотечне майно

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в результаті перегляду справи № 754/4727/16ц у постанові від 28 листопада 2018 року (касаційне провадження № 61-25345св18) скасував рішення судів першої та апеляційної інстанцій і відмовив у задоволенні позову про усунення перешкод у реалізації права володіння, користування та розпорядження нерухомим майном шляхом виселення.

Суди встановили, що у зв’язку з тим, що відповідачі порушили умови договору про надання споживчого кредиту, ТОВ «Кей-Колект» у позасудовому порядку врегульовано питання звернення стягнення на предмет іпотеки, що було передбачено умовами договору іпотеки, шляхом набуття права власності на спірне майно. На підставі договору купівлі-продажу ТОВ «Сол-Проперті» придбало у ТОВ «Кей-Колект» іпотечне майно, однак не може користуватися своєю власністю, оскільки відповідачі чинять перешкоди та відмовляються виселитися у добровільному порядку.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, вважав, що відповідачі без законних підстав проживають у спірній квартирі, перешкоджаючи позивачеві в реалізації права володіння, користування і розпорядження належним йому на праві власності нерухомим майном, тому права останнього підлягають захисту шляхом виселення відповідачів з  квартири.

Колегія суддів Верховного Суду не погодилася з таким висновком судів.

Відповідно до положень ст. 109 ЖК УРСР громадянам, яких виселяють із жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначене в рішенні суду.

В усталеній практиці Верховного Суду при розгляді вказаної категорії справ роз’яснено порядок застосування ст. 40 Закону України «Про іпотеку» та ст. 109 ЖК УРСР.

Верховний Суд зазначив, що в ч. 2 ст. 109 ЖК УРСР встановлено загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого жилого приміщення, придбаного не за рахунок кредиту.

Держава цілеспрямовано вносила законодавчі обмеження, спрямовані на захист прав громадян України, щодо виселення, які пов’язані з виконанням зобов’язань за кредитами, наданими в іноземній валюті та забезпеченими іпотекою. Вказана обставина обумовлена тим, що фізична особа, яка отримала кредит в іноземній валюті, не має впливу на здешевлення гривні, коливання валютного курсу, проте саме держава зобов’язана забезпечувати як дотримання прав усіх суб’єктів, так і баланс прав, зокрема й прав кредитодавця та позичальника у кредитних правовідносинах.

Водночас при укладанні договору купівлі-продажу ТОВ «Сол-Проперті» у колишнього іпотекодержателя цього майна мало бути обізнане про обтяження у вигляді наявності осіб, які зареєстровані й проживають у ньому. Тобто новий власник може частково поновити свої права шляхом звернення про відшкодування шкоди до продавця, якщо той неналежним чином виконав свої зобов’язання про повне інформування можливих покупців квартири про її обтяження, чи до банку про виконання останнім обов’язку із забезпечення осіб, які підлягають виселенню, іншим житловим приміщенням та відшкодування збитків.

З огляду на те, що суди зробили передчасний висновок про задоволення позовних вимог, Верховний Суд скасував рішення судів попередніх інстанцій та відмовив у задоволенні позову.

З повним текстом постанови можна ознайомитися за посиланням http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/78215384.