«Добросовісний іпотекодержатель не повинен страждати», – суддя КЦС ВС Василь Крат

Цю думку суддя Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду Василь Крат висловив під час круглого столу на тему «Право іпотеки: практика нового Верховного Суду», що відбувся 14 листопада 2018 року. Захід було організовано комітетом з цивільного, сімейного та спадкового права Асоціації правників України.

Зокрема, обговорювалося питання, чи предметом іпотеки можуть бути і майнові права на нерухомість, чи лише об’єкт нерухомості. За словами Василя Крата, ще з 2005 року були розбіжності в цьому питанні між нормами Законів України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» та «Про іпотеку». У першому Законі можливість передачі в іпотеку майнових прав була передбачена, а в другому – ні.

Суддя розповів, що судова практика була такою, коли відповідні іпотечні договори визнавалися недійсними із посиланням на Закон України «Про іпотеку». Хоча, зауважив він, у постанові Верховного Суду в складі об’єднаної палати Касаційного суду від 4 липня 2018 року в справі № 520/10060/16-ц зроблено висновок, що головною умовою, яку повинні встановити суди, є наявність порушення прав і законних інтересів особи, яка оспорює зазначені договори.

Крім того, порушувалося питання щодо реконструкції об’єкта іпотеки. А саме – вважати такий об’єкт новим чи старим, чи можна переносити на нього іпотеку і, якщо можна, то як. Суддя Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду Костянтин Пільков зазначив, що судова практика рухається в такому напрямку, що будь-які зміни предмета іпотеки, якщо вони не узгоджені з іпотекодержателем, не повинні шкодити останньому.

Суддя розповів про деякі справи з цього питання, розглянуті КГС ВС. Зокрема, в одній з них в об’єкт іпотеки було внесено істотні зміни – зробили прибудову. На  цій підставі іпотекодавець стверджував, що це вже інший об’єкт, який не повинен бути обтяжений іпотекою. Суд дійшов висновку, що все ж таки це не новий об’єкт, а просто зміна існуючого без згоди орендодавця. 

За словами Костянтина Пількова, в судовій практиці спостерігається загальна тенденція до забезпечення засад добросовісності відносин учасників цивільного обороту. А Василь Крат додав, що зазвичай об’єкт іпотеки реконструює недоброcовісний іпотекодавець, який у такий спосіб хоче припинити обтяження. «Ми повинні розуміти, що будь-які зміни об’єкта не повинні призводити до припинення іпотеки. Добросовісний іпотекодержатель не повинен страждати», – сказав він.

Також на заході окремо говорили про визнання іпотечних договорів недійсними з різних підстав. Учасники погодилися, що практика судів щодо визнання недійсності договорів останнім часом зведена до мінімуму. «Основний акцент має бути на тому, що повинен відбуватися захист прав тільки добросовісного суб’єкта. А недобросовісні не повинні використовувати якісь, можливо незначні, дефекти для оспорення договору», – наголосив Василь Крат.