Недоліки звіту про оцінку не є підставою для скасування державної реєстрації права на предмет іпотеки, якщо оцінка майна була достовірною – КГС ВС

Наявність недоліків у звіті про оцінку предмета іпотеки сама по собі не свідчить про порушення процедури позасудового звернення стягнення. Визначальним є те, чи призвели такі недоліки до неправильної оцінки майна на момент набуття його іпотекодержателем та чи могли вони бути виправлені відповідно до законодавства про оцінку майна.

Такий висновок зробив Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ про банкрутство Касаційного господарського суду.

У справі банк у позасудовому порядку звернув стягнення на два об’єкти нерухомості, що забезпечували виконання зобов’язань за кредитним договором. Спочатку банк набув у власність готель площею понад 8 тис. кв. м на вул. Хрещатик у м. Києві. Оскільки визначена під час звернення стягнення вартість цього майна не покривала всієї кредитної заборгованості, через кілька днів банк звернув стягнення і на другий предмет іпотеки – нежитлові приміщення площею майже 1,5 тис. кв. м.

Позичальник оскаржив державну реєстрацію права власності банку на другий об’єкт. Він стверджував, що перший предмет іпотеки насправді коштував більше, ніж у звіті про оцінку, і його вартості було достатньо для повного погашення боргу. Відповідно, на думку позивача, після набуття банком першого об’єкта кредитне зобов’язання та іпотека другого об’єкта припинилися.

Суд першої інстанції погодився з такими доводами та скасував рішення державного реєстратора. Апеляційний суд це рішення скасував і в позові відмовив. Верховний Суд залишив постанову апеляційного суду без змін.

КГС ВС звернув увагу, що відповідно до ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки. Тому порушенням процедури звернення стягнення може бути неправильна оцінка, яка не відповідає реальній вартості майна на момент набуття права власності, а не сам по собі факт наявності недоліків у звіті про оцінку.

Звіт про оцінку є документом, який містить висновок про вартість майна та підтверджує проведення відповідних оціночних процедур. Тому недоліки такого документа не означають автоматично, що сама оцінка є неправильною. Необхідно з’ясувати, чи вплинули вони на достовірність визначеної вартості та чи можуть бути усунені.

У цій справі Фонд державного майна України під час рецензування первинних звітів установив, що вони мали значні недоліки, однак могли використовуватися після їх виправлення. Надалі недоліки були усунені в оновлених звітах, а повторні рецензії Фонду підтвердили належність проведеного виправлення і достовірність результату оцінки. При цьому визначена вартість майна після доопрацювання звітів змінилася незначно.

За таких обставин КГС ВС погодився з висновком апеляційного суду, що оцінка першого предмета іпотеки на момент звернення стягнення була достовірною. Оскільки його вартості не вистачило для повного погашення кредитної заборгованості, забезпечене зобов’язання не припинилося, а банк мав право звернути стягнення і на другий предмет іпотеки.

Верховний Суд також підтвердив раніше сформований підхід: неправильна оцінка предмета іпотеки може бути підставою для скасування державної реєстрації права власності за іпотекодержателем. Водночас самі лише недоліки звіту, які можуть бути виправлені та не свідчать про неправильність визначеної вартості майна, такого наслідку не мають.

Постанова КГС ВС від 17 червня 2026 року у справі № 911/1005/23 (910/19228/23) – https://reyestr.court.gov.ua/Review/139634286.

Із цим та іншими правовими висновками Верховного Суду можна ознайомитися в Базі правових позицій Верховного Суду – https://lpd.court.gov.ua.