Про земельні відносини у сфері будівництва через призму правових позицій Верховного Суду розповів суддя ВС у КГС

Суддя Верховного Суду у Касаційному господарському суді Віталій Зуєв виступив під час VIII Business & Legal Real Estate Forum із доповіддю на тему «Земельні відносини у сфері будівництва через призму правових позицій Верховного Суду», розповівши про проблематику правозастосування у сфері земельних відносин.

Суддя зазначив, що ВС завжди підтримує професійні дискусії, спрямовані на підвищення розуміння правових позицій і практики їх застосування, адже судові рішення мають бути не лише обґрунтованими, а й зрозумілими для правничої спільноти та бізнесу. Як наголосив доповідач, нерухомість і земля — це сфери, де спори завжди складні, адже пов’язані з правом власності та значними економічними інтересами.

За його словами, одним із ключових питань у судовій практиці залишається використання права постійного користування земельною ділянкою. ВС послідовно виходить із того, що постійний користувач не є власником землі, а отже не може передавати її в обмін на частину квартир у новобудовах чи на інше майно, якщо це не передбачено законом та/або не здійснено з дотриманням належної процедури. Такі підходи відображені, зокрема, у справах, розглянутих судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності КГС ВС, серед яких – справи щодо будівництва на земельних ділянках Державного підприємства «Науково-дослідний, виробничий агрокомбінат "Пуща-Водиця"» і Національної академії внутрішніх справ.

Як зазначив суддя, у цих рішеннях ВС нагадав: земля є основним національним багатством відповідно до ст. 14 Конституції України, і право власності на неї може набуватися лише в порядку, встановленому законом. Тому посилання сторін на багаторічну «звичну практику забудови» не може виправдовувати порушення законодавства. Суд також наголосив на важливості дотримання принципу належного урядування, який застосовується лише тоді, коли сторона діяла добросовісно та з урахуванням чітких вимог закону.

Звернув увагу Віталій Зуєв і на розвиток практики у сфері оренди земельних ділянок, зокрема застосування ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Верховний Суд неодноразово передавав це питання на розгляд Великої Палати ВС, у результаті чого була напрацьована чітка позиція щодо продовження договорів оренди та обов’язку сторін діяти добросовісно під час переговорів. Як приклад суддя навів висновки судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності КГС ВС у справі «Олгріс», у якій суд дійшов висновку, що орган місцевого самоврядування не може ухилятися від проведення переговорів про поновлення договору. Водночас у подальшій практиці ця позиція була деталізована: якщо рада в межах своїх повноважень надала відповідь до закінчення строку договору, навіть за об’єктивної відсутності сесії, — вона діяла в межах своїх повноважень, і власник землі має право розпоряджатися нею на власний розсуд.

Суддя також сказав про нещодавні зміни у тлумаченні ст. 120 ЗК України, що регулює перехід права користування земельною ділянкою разом із правом власності на будівлю. ВС констатував, що органи місцевого самоврядування не мають дискреційних повноважень у питанні оформлення права користування земельною ділянкою новому власнику, якщо він виконав усі законодавчі вимоги й надав необхідну технічну документацію. «Суд вказав чітко: якщо особа набуває нерухоме майно і виконала всі умови, у ради немає підстав відмовляти через формальні причини — на кшталт того, що рада не зібралася чи питання не внесено на розгляд», — зазначив Віталій Зуєв.

Він додав, що ВС активно реагує на суспільні виклики й не займає позицію «проти забудовників», а діє «за законом». Судова практика спрямована на забезпечення балансу між правами інвесторів, органів місцевого самоврядування та держави. «Кожна позиція формується в конкретних обставинах, і наше завдання — щоб бізнес, громади та інвестори працювали в передбачуваних правових межах», — підсумував суддя.

Форум організовано виданням «Юридична практика».

Фото надали організатори.