Строк дії договору про управління багатоквартирним будинком є його істотною умовою, а визнання цієї умови недійсною тягне недійсність усього договору – КГС ВС

Визнання недійсною умови про строк дії договору про управління багатоквартирним будинком, що перевищує встановлений законодавством річний строк, тягне за собою недійсність договору в цілому.

Такий висновок зробив Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду.

ОСББ звернулося до суду з позовом до ТОВ про визнання недійсними окремих пунктів укладеного ними договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з підстав їх невідповідності положенням законодавства та змісту типового договору, затвердженого постановою КМУ. Позивач, зокрема, звертав увагу на те, що цей договір укладено строком на сім років.

КГС ВС скасував постанову апеляційного суду в частині відмови в задоволенні позову та ухвалив у цій частині нове рішення – про його задоволення, визнавши, що недійсним є оспорюваний договір у цілому, а не окремі його положення.

При цьому КГС ВС зазначив, що передбачене ч. 6 ст. 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» обмеження строку договору строком, що не перевищує один рік, виконує функцію гарантії прав співвласників, створюючи умови для належного управління, утримання будинку, ефективного використання спільного майна, а також забезпечення якісного надання житлово-комунальних та інших послуг. Укладення довгострокових договорів, які перевищують установлені законом строки, може створити ситуацію, коли співвласники втрачають можливість оперативно впливати на договірні відносини та реагувати на порушення чи недоліки у виконанні управителем своїх обов’язків.

У розумінні ст. 179 ГК України зміна строку дії договору шляхом його збільшення не є конкретизацією умов типового договору.

Водночас, оскільки строк дії договору – одна з його істотних умов, договір без узгодження положень щодо строку втрачає свою юридичну силу, позаяк така умова є невіддільною від сутності договору.

Тож, ураховуючи доведеність недійсності положення правочину, яке є його істотною умовою, КГС ВС виснував, що оспорюваний договір підлягає визнанню недійсним у повному обсязі.

Постанова КГС ВС від 27 листопада 2024 року у справі № 910/17027/23 – https://reyestr.court.gov.ua/Review/123674422.

Із цією та іншими правовими позиціями Верховного Суду можна ознайомитися в Базі правових позицій Верховного Суду – https://lpd.court.gov.ua/login.