Нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу нерухомого майна, який не був підписаний стороною договору (містить підпис сторонньої особи), є неукладеним – ВП ВС

Нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу нерухомого майна, який від імені продавця підписаний сторонньою особою та при нотаріальному посвідченні якого використано викрадені документи, а особу продавця встановлено на підставі підробленого документа, у разі невстановлення факту зловживання з боку власника своїми правами потрібно кваліфікувати як неукладений.

Власник, майно якого вибуло з його законного володіння за неукладеним договором, може звернутися з позовом про витребування майна із чужого незаконного володіння чи від добросовісного набувача (статті 387, 388 ЦК України) без оспорювання правочину (правочинів) щодо спірного майна та скасування рішення (рішень) про державну реєстрацію права власності на належне йому майно за іншою (іншими) особою (особами).

Такий правовий висновок зробила Велика Палата Верховного Суду.

За обставинами справи у грудні 2017 року власниця квартири, в якій вона не проживала, дізналася, що туди без її відома вселилися невідомі особи.

За її заявою правоохоронні органи встановили, що у вересні 2017 року за підробленим на її ім’я паспортом квартиру продали невідомій їй особі, яка надалі у свою чергу також відчужила її. Особисто вона не підписувала та не укладала жодних договорів щодо продажу спірної квартири.

Позивачка звернулася до суду з позовом про визнання недійсним із моменту вчинення договору купівлі-продажу спірної квартири, скасування рішень про державну реєстрацію, витребування майна із чужого незаконного володіння та виселення.

Суди попередніх інстанцій позов задовольнили частково, відмовивши в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири. Суди керувалися тим, що первинний договір купівлі-продажу квартири, укладений від імені позивачки з фізичною особою, є нікчемним у зв’язку із встановленими обставинами непідписання його позивачкою.

Велика Палата ВС змінила мотивувальні частини рішень судів попередніх інстанцій, вказавши, що основним критерієм, за яким можна розмежувати укладені та неукладені правочини купівлі-продажу, є факт вираження сторонами правочину їх волевиявлення – зовнішньої об’єктивної форми виявлення волі особи, що проявляється у вчиненні цілеспрямованих дій з метою зміни цивільних правовідносин, що склалися на момент вчинення правочину.

Якщо процес формування волі відбувся під впливом (тиском) зовнішніх обставин чи факторів, які її деформують, за приписами ч. 1 ст. 215 ЦК України, це є підставою для визнання правочину недійсним.

Відсутність (підроблення) підпису сторони правочину, щодо якого передбачена обов’язкова письмова форма, за загальним правилом не свідчить про недійсність цього правочину, а вказує на дефект його форми та за відсутності підтвердження волевиявлення сторони на його укладення свідчить про неукладеність такого правочину. Тобто йдеться не про дефект волевиялення сторони, а про його цілковиту відсутність.

Неукладений правочин не може бути визнаний недійсним чи вважатися нікчемним (недійсним у силу вимог закону), оскільки недійсність правочину як приватноправова категорія покликана не допускати чи припиняти порушення цивільних прав та інтересів, щодо яких було виражено волевиявлення сторін правочину, або ж їх відновлювати.

Факт нотаріального посвідчення договору, який не містить підпису сторони (чи містить підроблений підпис), не впливає на чинність (укладеність) такого договору.

Власник, майно якого вибуло з його законного володіння за неукладеним договором, може захистити своє майнове право шляхом пред’явлення віндикаційного позову на підставі статей 387, 388 ЦК України без оспорювання правочину (правочинів) щодо спірного майна та скасування рішення (рішень) про державну реєстрацію права власності на належне йому майно за іншою (іншими) особою (особами).

Ураховуючи встановлені у справі обставини, а саме відчуження спірного майна без волевиявлення власниці на підставі викрадених та підроблених документів, витребування такого майна на користь законного власника від останнього набувача є пропорційним втручанням у право власності останнього, яке ґрунтується на законі, переслідує легітимну мету та є необхідним у демократичному суспільстві.

Постанова ВП ВС від 27 листопада 2024 року у cправі № 204/8017/17 (провадження № 14-29цс23) – https://reyestr.court.gov.ua/Review/123780071.

Із цим та іншими правовими висновками Верховного Суду можна ознайомитися в Базі правових позицій Верховного Суду – https://lpd.court.gov.ua.