Суддя ВС проаналізував правові позиції щодо земельних спорів у сфері будівництва

Про ефективний спосіб захисту власника земельної ділянки, на якій самочинно зведено будівлю, і про те, що робити, якщо така будівля офіційно зареєстрована, про спори щодо забудови земель водного фонду, двосторонню реституцію та інше розповів суддя Верховного Суду у Касаційному господарському суді Юрій Чумак на VІІ Business & Legal Real Estate Forum. Він виступив на сесії «Судовий контроль» із доповіддю «Земельні відносини у сфері будівництва через призму правових позицій Верховного Суду».

Юрій Чумак зазначив, що в судовій практиці з’являється багато нових правових позицій у сфері земельних спорів, оскільки вдосконалюється законодавство, відбуваються економічні, політичні зміни, розвиваються суспільні відносини. Водночас одне з основних завдань ВС – забезпечення єдності і сталості судової практики.

Суддя проаналізував правові позиції Великої Палати ВС, КГС ВС у сфері земельних спорів, сформульовані останнім часом. Він навів постанову ВП ВС від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22, яка стосується самочинного будівництва. Зазначив, що в кожному такому випадку треба з’ясовувати, чи надавалася відповідачеві земельна ділянка під самочинно збудованою спорудою. Можливі й ситуації, коли право оренди відповідної земельної ділянки закінчилося й збудований об’єкт не введений в експлуатацію. 

Доповідач акцентував на принципі єдності земельної ділянки та будівлі, яка на ній розташована. Зауважив, що досі багато спорів вирішується або лише щодо земельної ділянки, або лише щодо збудованої на ній споруди. ВП ВС у вказаній постанові зазначила, що самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки. «Фактично йдеться про захист власником земельної ділянки права на неї», – сказав Юрій Чумак.

ВП ВС також зробила висновок про неефективність такого способу захисту власником земельної ділянки, як скасування державної реєстрації збудованої на ній споруди. Суддя зазначив, що права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Тому ВП ВС дійшла висновку, що належними вимогами, які може заявити особа – власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Однак, зауважив Юрій Чумак, місцеві ради звертають увагу, що коли виконується відповідне рішення за їхнім позовом, самочинно збудована, але зареєстрована споруда зноситься, водночас у Державному реєстрі речових прав залишається запис про її існування. Із висновку ВС про «книжкове володіння» випливає, що за наявності державної реєстрації об’єкта існує й володіння ним. Виникає запитання, як місцева рада може розпорядитися своєю земельною ділянкою, якщо на ній зареєстрований якийсь об’єкт, хоча фізично його вже не існує.    

Виникло й таке запитання: якщо самочинно збудований і зареєстрований об’єкт продали й ухвалено рішення про його знесення, то хто має це робити – той, хто збудував, чи покупець. Останній апелюватиме до того, що він є добросовісним набувачем будівлі, а тепер, крім того, що він втрачає будівлю, ще мусить своїм коштом її знести. Це питання було передано на розгляд ВП ВС (ухвала КГС ВС від 22 травня 2024 року у справі № 914/1785/22). Також у цій ухвалі порушено питання про скасування державної реєстрації відповідного об’єкта.

Поки що немає повного рішення ВП ВС, однак  у резолютивній частині Суд вказав скасувати державну реєстрацію спірного об’єкта і зобов’язав останнього набувача звільнити самовільно зайняті земельні ділянки шляхом демонтажу (знесення) нежитлових приміщень.

Крім того, Юрій Чумак навів постанову КГС ВС від 17 вересня 2024 року у справі № 910/10049/22, яка стосується земель водного фонду. Суд зробив висновок, що відсутність проєкту землеустрою щодо встановлення прибережної захисної смуги не означає її відсутність за наявності встановлених законом розмірів і не вказує на правомірність передання в оренду чи у власність земельної ділянки. З огляду на особливості розташування спірної земельної ділянки, режим господарської діяльності на землях прибережних захисних смуг водного фонду, мету, з якою спірна земельна ділянка передавалася в користування товариству, – будівництво торгово-офісного центру, вона не могла передаватися в оренду відповідачеві. Оскільки в наведеному випадку неправомірне користування товариством спірною земельною ділянкою має триваючий характер, є заявлений прокурором, зокрема, негаторний позов, то позовна давність на нього не поширюються.

Доповідач також звернув увагу на проблемне питання про те, як вирішувати спір, коли площа земельної ділянки 10 га і два з них розташовані в прибережній захисній смузі: повертати всю ділянку громаді чи тільки 2 га.

В іншій нещодавно ухваленій постанові від 18 вересня 2024 року у справі № 918/1043/21 ВП ВС розглянула питання щодо двосторонньої реституції. Юрій Чумак зазначив, що донедавна була практика, що двостороння реституція необов’язкова. Тепер ВП ВС зробила висновок, що навіть якщо позивач не заявив про застосування двосторонньої реституції, то її застосовує суд. Якщо суд визнає договір недійсним, він повертає об’єкт позивачу, але одночасно повинен прийняти рішення про повернення коштів відповідачу.

Презентація Юрія Чумака – https://supreme.court.gov.ua/userfiles/media/new_folder_for_uploads/supreme/2024_prezent/Prezent_zem_vidnos_bydivnictvo.pdf

Захід організувала редакція газети «Юридична практика».