Євген Петров пояснив, у яких межах земельна ділянка переходить до нового власника будинку, що на ній розташований

Суддя Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду Євген Петров відповів на актуальні запитання щодо земельних спорів з орендних правовідносин, які надійшли від колег, на семінарі для суддів і помічників суддів місцевих загальних та апеляційних судів.

Відповідно до ст. 120 ЗК України в разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна до набувача переходить право власності на земельну ділянку, на якій розміщений цей об’єкт. Постало питання, чи не повинен покупець будинку окремо оформлювати земельну ділянку в установленому законом порядку.

Євген Петров зазначив, що простіше, коли йдеться про невелику земельну ділянку – вона автоматично переходить новому власнику разом із нерухомістю. Але може бути, що земельна ділянка, на якій розташований будинок, займає 0,25 га або й кілька гектарів, тоді виникають запитання. Наприклад, спадкодавець заповідає будинок одному спадкоємцю, а земельну ділянку – іншому. Після смерті заповідача між спадкоємцями виникає спір: один стверджує, що спадкова ділянка належить йому за заповітом, інший – що саме йому на підставі ст. 120 ЗК України. Подібні спори виникають, коли власник продає окремо будинок і земельну ділянку.

Суддя КЦС ВС зауважив, що в кожній такій справі є свої особливості. Насамперед треба звертати увагу на волевиявлення особи, яка укладала правочин щодо передачі права власності на будівлю – що мала на увазі ця особа, укладаючи правочин. Положення ДБН та інших нормативних актів не визначають, які розміри земельної ділянки необхідні, щоб забезпечити обслуговування житлового будинку. Однак навряд чи для цього потрібно 25 га.    

Також треба звертати увагу, що у  ст. 120 ЗК України йдеться, що коли відчужувачу будинку належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку, до набувача цього об’єкта переходить право власності на таку частку. Необхідно враховувати норми ст. 381 ЦК України, яка визначає поняття садиби як об’єкта права власності: садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями. «Чи розміщені господарські будівлі на 25 сотках? Я в цьому не впевнений», – сказав Євген Петров.

Крім того, треба брати до уваги ст. 377 ЦК України, яка визначає, що до особи, яка набула право власності на об’єкт нерухомого майна, переходить право власності або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений об’єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника об’єкта. Тобто необхідно звертати увагу, яка земельна ділянка передається та яким чином вона закріплена за будинком.

Євген Петров розповів, що на розгляді Великої Палати ВС перебуває справа, де має бути уточнено, в якому саме обсязі переходить земельна ділянка до нового власника будівлі. У цій справі особа придбала сарай, його цільове призначення – зберігання сіна. Біля сараю є земельна ділянка на кілька гектарів, і новий власник стверджує, що придбав сарай, щоб косити сіно на цій ділянці та зберігати його в придбаному сараї, тому земельна ділянка переходить у його власність автоматично.    

Доповідач висловив думку, що до нового власника об’єкта нерухомого майна переходить земельна ділянка, необхідна для обслуговування цього об’єкта.      

Порушувалося питання, як діяти у випадку надмірної сплати орендної плати: чи може суд у таких випадках перебрати на себе функцію розподілювача переплат; якщо так, то за яким алгоритмом здійснювати розрахунки; чи вважається переплата порушенням договору оренди; чи слід спрямувати переплату виключно на сплату орендної плати за договором на наступний рік, чи вчиняти інакше.  

Євген Петров зазначив, що відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або неналежне виконання. Припускаючи, що переплата за договором – порушення, треба звернути увагу на правові наслідки. У практиці Верховного Суду міститься лише правова позиція, що підставою для розірвання договору оренди є систематична (два або більше разів) несплата орендної плати, а про переплату висновків немає. Суддя КЦС ВС зазначив, що при переплаті зобов’язання ніби порушується, однак навряд чи можна говорити, що порушуються права орендодавця, який отримує більше плату. Хоча можна дискутувати з цього питання: орендодавець буде змушений сплачувати більше податків тощо, однак це не призведе до такого значного порушення, що може бути визнаним підставою для розірвання договору.   

Щодо самостійного перерахунку судом орендних платежів Євген Петров зауважив, що суд не може перебрати на себе функцію сторони у справі, тому що це порушить принцип диспозитивності.   

Також були запитання про юрисдикційність земельних спорів щодо фермерських господарств. Доповідач зазначив, що Верховний Суд сформулював правову позицію: коли особа отримала земельну ділянку для створення фермерського господарства, але воно ще не створене, спори щодо такої земельної ділянки розглядаються судами загальної юрисдикції. Якщо фермерське господарство створено, земельна ділянка вже перейшла до нього, відповідні спори розглядаються господарськими судами.   

Євген Петров відповів і на запитання щодо порушення законодавства під час передачі в оренду земель лісового фонду та витребування відповідних земельних ділянок. Він навів постанову ВП ВС від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц, в якій зроблено правові висновки щодо повернення в державну (комунальну) власність земель лісового фонду, які були передані у власність фізичним особам (докладніше про це – за посиланням  https://supreme.court.gov.ua/supreme/pres-centr/news/1303096).

Стосовно оренди земельних ділянок лісового фонду суддя КЦС ВС зазначив, що спори в цій сфері стосуються передусім грошової оцінки землі та індексації її вартості. Він акцентував, що розмір орендної плати змінюється внаслідок або збільшення грошової оцінки, або проведення індексації, це різні поняття, які не можуть застосовуватись одночасно.

Судді запитували про захист переважного права орендаря на поновлення договору оренди в разі укладення орендодавцем договору з іншою особою. Раніше в таких справах позивачі використовували різні способи захисту: просили суд визнати недійсним договір, укладений з новим орендарем; перевести на них права і обов’язки нового орендаря; зобов’язати відповідача укласти додаткову угоду, як передбачено ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Євген Петров звернув увагу на постанову ВП ВС від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20. У ній зроблено висновки, що визнання недійсним договору оренди є неефективним способом захисту, бо не призведе до поновлення порушеного права. Водночас попередній орендодавець вправі подати позов про укладення додаткової угоди, але за умови, що він дотримався вимог ч. 1, ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а саме за місяць до закінчення договору оренди повідомив орендодавця про намір його продовжити, є певні умови, які чітко вказують, що особа не втратила переважного права (належно виконувала договір тощо). «Тому орендар має направити орендодавцю проєкт додаткової угоди за місяць до закінчення договору оренди, а потім у суді можна доводити, що ця додаткова угода укладена», – сказав суддя КЦС ВС. 

Крім того, він звернув увагу на постанову ВП ВС  від 9 листопада 2021 року у справі № 635/4233/19. У ній зроблено висновок, що зміна нормативної грошової оцінки землі є безумовною підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди щодо можливості такої зміни. А також навів постанову від 23 червня 2020 року у справі № 179/1043/16, в якій ВП ВС вказала, що надане фізичній особі право постійного користування земельною ділянкою для створення фермерського господарства може спадкуватися, якщо до смерті спадкодавця таке господарство не створено. Якщо ж фермерське господарство було створене спадкодавцем, спадкоємець успадковує частку у фермерському господарстві.

Євген Петров також звернув увагу на зміни, внесені до пунктів 27 та 28 розд. «Перехідні положення» ЗК України Законом України від 12 травня 2022 року № 2247-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо особливостей регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану». Ці зміни передбачають певні спрощення орендних відносин (див. презентацію).

Всеукраїнський семінар для суддів і помічників суддів місцевих загальних та апеляційних судів «Земельні спори: проблемні питання правозастосування», організований Національною школою суддів України, відбувся 29 липня 2022 року.

Презентація Євгена Петрова – за посиланням https://cutt.ly/KZDT0sM.