Євген Петров розповів про практику Верховного Суду у спорах щодо захисту прав власності в аграрній сфері

Суддя касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду Євген Петров прочитав лекцію на тренінгу для адвокатів у рамках реалізації підтримки Громадської антирейдерської платформи «Земля: захист права власності та протидія рейдерству». Захід, організований Всеукраїнською асоціацією громад за підтримки Програми USAID з аграрного і сільського розвитку (АГРО), відбувся 25 жовтня 2021 року. 

Під час виступу на тему «Судова практика Верховного Суду щодо захисту прав власності в аграрній сфері» Євген Петров окреслив кілька напрямів питань, що виникають у цій сфері: пов’язані з орендою земельних ділянок, щодо фермерських господарств, про захист права власності на земельні ділянки, питання, які стосуються визнання права власності на врожай. 

Більш докладно суддя зосередився на першій категорії спорів. Він зазначив, що після відкриття ринку землі сільськогосподарського призначення кількість таких спорів зросла. Багато власників земельних ділянок, які перебувають в оренді, намагаються розпорядитися ними інакше. Виникають чисельні спори щодо розірвання договорів оренди або визнання їх недійсними, існує проблема подвійної реєстрації права оренди на одну ділянку тощо. З іншого боку, орендарі також, намагаючись зберегти за собою право оренди в будь-який спосіб, інколи підробляють підписи орендодавців на додаткових угодах щодо продовження строків оренди.

Зважаючи на тему тренінгу, доповідач зауважив, що цивільні суди не розглядають справи щодо прямого рейдерства, однак надання відповідей на зазначені вище питання допоможе розв’язати проблеми, пов’язані з майновими правами на земельну ділянку. 

Євген Петров акцентував, що під час аналізу судової практики адвокатам слід звертати особливу увагу на тотожність правовідносин у справах. Зроблений у постанові Верховного Суду правовий висновок не можна застосовувати до правовідносин в іншій справі без урахування всіх фактичних обставин, які були встановлені судами. «Ті чи інші обставини справи можуть мати певний вплив на правовий висновок Верховного Суду», – сказав лектор.

Він звернув увагу на постанову Великої Палати ВС від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (провадження № 14-499цс19), яка стосується визнання неукладеним договору оренди земельної ділянки, якщо він не підписаний орендодавцем. ВП ВС зробила висновок, що такий договір є неукладеним, тобто він не відбувся, а тому не може  бути визнаний недійсним.   

«Коли в позові зазначена лише вимога про визнання договору недійсним через відсутність у ньому підпису сторони, суд констатує, що обрано неефективний спосіб захисту», – сказав доповідач. Ефективним способом захисту в такому спорі є усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою,  зокрема шляхом  заявлення вимоги про її повернення. Крім того,  негаторний позов можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав законного володільця земельних  ділянок.

Деякі адвокати, зауважив Євген Петров, скаржаться, що до формулювання цього висновку суди першої та апеляційної інстанцій ухвалили рішення про визнання недійсним непідписаного договору. І після зміни судової практики позивачеві доводиться починати процес спочатку. Суддя розповів, що коли у позові заявлено вимогу про визнання недійсною державної реєстрації права оренди, то в цій частині позов задовольняється. «Наша позиція полягає в тому, що коли договір неукладений, то між сторонами немає жодних прав і обов’язків, тому й не може бути проведена державна реєстрація права оренди», – пояснив він.  

Також суддя звернув увагу на умови продовження договору оренди. Раніше вважалося, що такий договір продовжується автоматично шляхом мовчазної згоди орендодавця. Однак у постановах ВП ВС від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18 зроблено висновок, що орендар зобов’язаний за місяць до закінчення строку дії договору оренди надіслати орендодавцю лист-повідомлення про намір продовжити дію договору та проєкт додаткової угоди. Лише в разі відсутності в орендаря заперечень договір буде вважатися продовженим.

Євген Петров порушив питання, як бути, коли надано дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення однієї і тієї ж земельної ділянки у власність  (користування) кільком особам. У подібних спорах одна сторона посилається на те, що вона першою звернулася до відповідного органу щодо відведення земельної ділянки, друга – що опонент отримав право на відведення, але ним не скористався протягом певного часу, тому втратив таке право. Доповідач навів постанову ВП ВС від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц та зазначив, що в кожному конкретному випадку суд повинен встановити, чи є зловживання правами тією чи іншою стороною та чи дійсно з боку однієї з них була бездіяльність протягом тривалого часу.

Також виникали спори щодо чинності договору оренди земельної ділянки, якщо за договором в оренду передано пай, а потім було видано державний акт на право власності земельної ділянки. Поставало питання, чи припиняється в цьому разі договір оренди. Позивачі в таких справах посилалися на те, що відбувалося перетворення об’єкта договору й такого об’єкта, як «пай», уже не існує. Євген Петров навів постанову ВП ВС від 1 вересня 2020 року у справі № 233/3676/19, у якій чітко визначено, що в таких випадках немає підстав говорити про припинення чи втрату чинності договору оренди. Суд указав, що зміна правового статусу частини земної поверхні, що використовується орендарем на підставі відповідного договору оренди паю, шляхом її визначення на місцевості як земельної ділянки не свідчить про знищення предмета оренди як можливої підстави для вимоги про розірвання договору оренди.

Крім того, суддя розповів про деякі спори, що стосуються фермерських господарств. В одній зі справ засновник фермерського господарства свого часу отримав в оренду земельну ділянку для ведення відповідної діяльності. Він помер, але лишилися спадкоємці. Орендодавець зазначив, що оскільки засновник господарства, якому передавалася ділянка, помер, то право оренди припинилося й орендодавець може надати її в оренду іншій особі. У постанові ВП ВС від 30 червня 2020 року у справі № 927/79/19 зроблено висновок, що після укладення громадянином договору оренди земельної ділянки державної та комунальної власності для ведення фермерського господарства та створення цим громадянином фермерського  господарства права й обов’язки орендаря такої земельної ділянки за договором оренди землі переходять від громадянина до фермерського господарства з дня проведення його державної реєстрації. Відповідно, не можна вважати правильним висновок про те, що у разі смерті засновника фермерського господарства автоматично припиняється право оренди земельної ділянки.

«Рекомендую спадкоємцям звернути увагу, що в разі смерті засновника фермерського господарства вони будуть набувати право на спадщину – не на земельну ділянку, а саме на частку у статутному капіталі фермерського господарства, яке орендує відповідну ділянку», – сказав доповідач.

Також Євген Петров відповів на запитання адвокатів.